家の建て替えは2,000万円でもできる？費用を抑えるコツを解説

建築費

費用の大半を占めるのが建築費です。相場は1坪あたり約75万円であり、戸建の平均延床面積36坪で概算すると、建築費の相場は2,700万円といえます。建て替え費用全体の約8割が建築費にかかるということを留意しましょう。

また、建築費に加えて設計費も必要となります。設計費の相場は、ハウスメーカーや工務店の場合、建築費の5〜10%程度、建築事務所の場合、10〜20%を支払う必要があります。

地盤調査・整地費用

建て替えに取りかかる前に地盤調査を行うことが、建築基本法で義務化されています。
（出典：住宅地盤品質協会「住宅地盤に関する法令」）

地盤調査の相場は以下の通りです。

一般的な住宅の場合はスウェーデン式サウンディング試験が行われ、マンションや規模の大きな建物、地下室がある場合などはボーリング調査が行われます。

また、地盤の強度が基準を満たしていない場合は整地を行うため、整地の費用の相場も知っておきましょう。

地盤調査の結果をもとに必要な整地の工事が決まるため、信頼できる業者に地盤調査を依頼することがおすすめです。

解体や撤去の費用

家を建て替える場合、家の解体・撤去費用も内訳に含まれます。解体費用は建物の構造によって異なるため、お住まいの構造を把握した上で解体・撤去費用の相場をみていきましょう。

解体・撤去費用は建物の構造の他にも、立地や解体業者によって異なるため、複数の業者から相見積もりを取って実際の相場を比較するようにしましょう。

また、建物に加えて倉庫や塀、庭石など、建物に付帯する設備の解体・撤去が必要な場合は、追加で費用が発生するケースもあります。

引越しや仮住まいの費用

建て替えの場合、仮住まいの費用と引越しの費用も必要です。まず、引越し費用の相場を確認しましょう。同一都道府県内での引越しを想定した場合の費用相場は、下記の通りです。

仮住まいへの引越しと建て替え完了後の自宅への引越しで、最低でも2回分の引越し費用が必要になるため、上記の2倍かかることを把握しておく必要があります。

仮住まいは、賃貸住宅とマンスリーマンションの2つの選択肢が挙げられます。賃貸住宅は初期費用の負担が大きい一方で、マンスリーマンションは短期間の滞在を想定しているため、初期費用は安く抑えられます。

ただし、仮住まいの居住期間が7〜12ヶ月を超える場合は、総額が賃貸住宅のほうが安くなるケースもあります。建て替え期間が短期で終わる場合はマンスリーマンションを、長期間にわたって行われる場合は賃貸住宅を選ぶといいでしょう。

税金

新たに建て替える建物に消費税がかかるのはもちろんのこと、そのほか「不動産取得税」「登録免許税」「印紙税」の3つの税金がかかります。

妥協できるポイントとできないポイントを決めておく

限られた予算で建て替えを行う場合、要望をすべて実現することは難しいと考えておきましょう。妥協できるポイントとできないポイントをあらかじめ決めておき、予算内でできる限りの要望を叶える準備をしておくことが大切です。

新しい家で実現したいことを書き出して把握し、優先順位をつけておくことで、「予算内でどう叶えていくか？」という方針のもと、話し合いを進めることができます。費用を抑えることに加えて、スムーズな段取りで進められるといったメリットもあります。

相見積もりを取る

家を建て替える際には、ハウスメーカーや解体業者、引越し業者や不動産会社など、複数の業者とのやりとりが発生します。業者を利用する際は、できるだけ複数の会社で相見積もりを取りましょう。

各社の見積もりを比較することで相場が把握でき、同じサービスでも安く対応できる会社を見つけることができます。また、気に入った業者の料金が割高な場合に、他社の見積もり内容をもとに価格交渉をすれば、金額を下げてくれる可能性もあるでしょう。

できるだけシンプルな設計にする

建て替え費用の内訳で、最も割合を多く占めるのは建築費です。多額な費用がかかる一方で、一番費用を抑えられる項目でもあります。建築費と設計費を安く抑えるために、できるだけシンプルな設計にすることを心がけましょう。

複雑になればなるほど必要な材料や作業工程が増えるため、費用がかさみます。それにともない設計費もかさんでしまうのは言うまでもないでしょう。

間取りや外観などをシンプルな設計で考えたとしても、実現可能な設計かどうかはプロでないとわからない部分もあるため、業者に相談しながら決めることがおすすめです。

工事の種類や使う材料を減らす

建築費を抑えるためにはシンプルな設計に加えて、工事の種類や材料にも注目するとよいでしょう。工事の種類が増えれば増えるほど、材料費・人件費等がかさむため、建て替え費用が増えてしまう傾向にあります。費用を抑えるなら、工事の種類を減らし、使う材料もできるだけ統一して同じものを使うことをおすすめします。

例えば、上下階の位置を揃えることで建物の構造上のバランスがよくなり、必要な工事の種類や材料を統一することができます。また、材料の観点でいえば壁紙（クロス）の種類を統一することも費用削減に効果的です。複数の種類を使うと材料のロスが増えるため、費用がかさむ恐れがあるという点に注意しましょう。

閑散期に工事や引越しを行う

家の建て替え時にかかる費用の中で、建築費以外で費用を抑えられるのが「引越しや仮住まいの費用」です。引越し業者・不動産業者の閑散期に時期を合わせることで費用を抑えられます。

引越し業者・不動産会社の閑散期は5〜8月、11〜2月とされています。閑散期は賃料や引越し費用が繁忙期に比べて安くなるため、2回の引越しが必要な建て替えの場合、費用を抑えやすくなります。

時期に余裕があるなら閑散期を狙って家の建て替えを行うことで、費用を安く抑えましょう。

建て替えのメリット・デメリット

建て替えのメリットは、下記の2点です。

建て替えでは新たに一戸建てを建てるため、構造や間取りを現在の要望に合わせて変えられるといったメリットがあります。

一方で下記は、建て替えのデメリットです。

自宅を解体するための費用や一から構造を立て直すための費用がかかるため、リフォームより費用が高くなってしまう傾向にあります。

リフォームのメリット・デメリット

下記の2点が、リフォームのメリットです。

家の解体作業がなく、改良できる範囲に限りがあるため打ち合わせ内容も短縮でき、工期が短く費用が比較的安く抑えられます。

リフォームのデメリットは下記の通りです。

ライフスタイルの変化に合わせた住みやすさを実現するなら、費用を抑えながら建て替えをするほうが向いていると言えます。

耐震化補助制度

木造住宅の建て替え工事を行う際に利用できる補助金に、「耐震化補助制度」があります。この補助金を利用するための条件は、「1981年5月31日以前に建築主事の確認を受けて建築されたもの」であることです。

補助金内容は自治体ごとに異なります。例えば、吹田市で建て替え（除却工事）を行う場合、次のうちいずれか少ないほうの額が適用されます。

（出典：吹田市公式HP『耐震改修の補助制度』）

つまり、最大40万円の補助金を活用することができることになります。

また、耐震化に関する支援は、自治体だけでなく国からもあり、安全のためにも強化を進めたい項目として意味づけられています。
（出典：国土交通省『住宅・建築物の耐震化に関する支援制度（令和4年）』）

住宅ローン減税

建て替えの費用で住宅ローンを利用した際に、所得税の控除が受けられる制度です。年末のローン残高の0.7%を、所得税（一部、翌年の住民税）から控除されます。
（出典：国土交通省公式HP『住宅ローン減税』）

補助金を受け取る仕組みの制度ではありませんが、税金の控除を最大13年間に渡って受けられるため、節税に繋がります。

ZEH補助金

ZEH（ゼッチ）とは「Net Zero Energy House（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）」の略称で、省エネ・創エネ機能が高く、地球に優しい住宅のことを指します。ZEH住宅を促進するための補助金制度としてZEH補助金があります

ZEHを実現する改修工事をした場合に補助金を受け取れます。条件によって受け取れる金額はさまざまで、数十万〜数百万円ほど交付されます。

補助金を受け取るための条件は以下の通りです。

（出典：経済産業省・国土交通省・環境省　3省連携事業『ネット・ゼロ・エネルギー・ハウスの推進に向けた取り組み』）

条件を満たすためには、ZEHビルダー・ZEHプランナーの設計・建築が必要なため、ハウスメーカー等と契約する際は確認しましょう。

地域型住宅グリーン化事業補助金

地域型住宅グリーン化事業補助金とは、国土交通省の採択を受けた業者が建てる、省エネルギー性能や耐久性能等が優れた木造住宅を対象に補助金が交付される制度です。